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Loi Malraux

LOI MALRAUX APRES LE 01 JANVIER 2009

Ce dispositif concerne les dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009.

 

Principe

Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d'une réduction d'impôt si les revenus de la location de l'immeuble proviennent de la catégorie des revenus fonciers.

Sous réserve d’un engagement de location pendant 9 ans, les dépenses de restauration complète d’immeubles bâtis situés dans un secteur sauvegardé, une ZPPAUP ou une AVAP, ou un quartier ancien dégradé, ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu.


Bénéficiaires de la réduction d'impôt

Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé :

- aux personnes physiques et associés, personnes physiques, de sociétés non soumises à l’IS, domiciliés fiscalement en France ;

- aux souscriptions de parts de SCPI Malraux.


Caractéristiques de l'immeuble

L’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager (ZPPAUP), ou encore jusqu’au 31.12.2015 dans un quartier dégradé fixé par décret. La demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée à compter de 2009. Suite à la loi « Grenelle 2 », les ZPPAUP deviennent des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) (loi 2010-788 du 12 juillet 2010, art. 28, 29 et 30 et décret 2011-1903 du 19 décembre 2011).

Demande de permis de construire ou déclaration de travaux antérieure à 2009. Les dépenses portant sur des immeubles pour lesquels la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant 2009 sont déductibles des revenus fonciers et les déficits correspondants sont imputables, sans limitation de montant, sur le revenu global.


Engagement de location

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le local pendant 9 ans à usage de résidence principale du locataire. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou un descendant du contribuable (ou de l’associé détenteur de parts dans la société propriétaire de l’immeuble). La location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.


Réduction d'impôt

  • Calcul de la réduction d'impôt.
Opérations Malraux Montant réduction d’IR
Revenus 2011 Revenus 2012
Dépenses de restauration complète d’un immeuble bâti situé dans une ZPPAUP ou une AVAP 27 % X dépenses (Plafond des dépenses : 100 000 €/an) 22 % X dépenses (Plafond des dépenses : 100 000 €/an)
Dépenses de restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégdé (jusqu’au 31.12.2015) 36 % X dépenses (Plafond des dépenses : 100 000 €/an) 30 % X dépenses (Plafond des dépenses : 100 000 €/an)
  • Dépenses éligibles Les dépenses retenues, outre celles normalement déductibles au titre des revenus fonciers , sont : - les frais d’adhésion aux associations urbaines de restauration ; - les travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs, les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation, les travaux de réaffectation à l’habitation.
  • Non-cumul d’avantages Depuis 2009, lorsque le contribuable demande à bénéficier de la réduction au titre de la loi Malraux, les dépenses correspondantes ne sont pas déductibles pour la détermination des revenus fonciers . Enfin, pour un même local ou une même souscription de parts, le contribuable ne peut pas cumuler la réduction Malraux avec une autre réduction d’impôt pour investissements locatifs.

 

 

AVANTAGES INCONVENIENTS

- Réduction d'impôt au taux :  

  •   Depuis 2012 :
    - >22 % pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP),
    - > 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé et ceux situés dans les anciens quartiers dégradés.  
  • Avant 2012 :
    - > pour les immeubles situés en ZPPAUP de :  
          * 30 % pour les dépenses payées en 2009 et 2010,  
          * 27 % pour les dépenses payées à compter de 2011.
    - > pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un ancien secteur dégradé de:  
          * 10 points, soit 40 % pour les dépenses payées en 2009 et 2010, 
          * 9 points, soit 36 % pour les dépenses payées à compter de 2011.  

- Toutes les dépenses de travaux sont éligibles à l'avantage fiscal, dès lors que ces travaux sont éligibles à l'accord de l'architecte des bâtiments de France : il peut s'agir de dépenses de travaux : 

  • > de démolition imposés par l'autorité publique ;
  • > de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d'immeubles existants ;
  • > de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant temporairement perdu cet usage. 

- Diversification du patrimoine.  

- Revenus réguliers sous forme de loyers.  

- Indexation des loyers : revenus croissants.  

- Revalorisation du capital investi.  

- Applicable avec le régime du micro-foncier.  

- On garde la possibilité d'obtenir un déficit foncier grâce aux intérêts d'emprunt.

 - Dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.

- Avantage fiscal retenu pour la détermination du plafonnement global des niches fiscales. Si le contribuable bénéficie du bouclier fiscal, le gain est réduit en tout ou partie.   Remarque : Le bouclier fiscal s'appliquera pour la dernière fois pour le plafonnement des impositions afférentes aux revenus réalisés en 2010, c’est-à-dire aux demandes de restitutions ouvertes du 1er janvier au 31 décembre 2012.  

- L'investissement Malraux nécessite une certaine rigueur (autorisation de travaux,... plus complexe que les dispositifs Robien et Scellier).  

- Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans.

- Les intérêts d'emprunt ne sont notamment pas pris en compte pour le calcul de la réduction.

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sources : Fidroit

Tags:

Valorial Groupe

Le GROUPE VALORIAL est un Cabinet conseil en audit patrimonial et optimisation fiscale qui regroupe 5 expertises : Conseil, Immobilier, Finance, Mécénat,  Assurance

 

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