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Dispositif Scellier Intermédiaire

SCELLIER INTERMÉDIAIRE

 

Lorsque le contribuable accepte certaines contraintes additionnelles par rapport à ce dispositif « Scellier » (location dans le secteur dit « intermédiaire »), il peut alors bénéficier d’avantages fiscaux complémentaires :  
- une déduction de 30 % des revenus bruts tirés de la location du logement,  
- un éventuel complément de réduction d’impôt de 2 % par an pendant 3 ou 6 ans pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et ceux réalisés en 2011 qui ont échappés au "coup de rabot de 10 %" et 1,66 % par an pendant 3 ou 6 ans pour les investissements réalisés en 2011et ceux qui échapperaient au "coup de rabot" de 15 % et 1,33 % par an pendant 3 ou 6 ans pour les investissements réalisés en 2012.  

Ce dispositif est communément appelé « Scellier intermédiaire ».

AVANTAGES INCONVENIENTS

- Obtention de revenus locatifs réguliers (location nue imposable en revenus fonciers).  

- Obtention d’une réduction d'impôt sur le revenu répartie sur 9 ans.   La base de cette réduction d’impôt est le prix de revient du logement, dans la limite d’un logement par année d’imposition et du double plafonnement :  
• du prix de revient du logement à 300 000 €,  
•du prix au mètre carré de surface habitable en fonction de la localisation du bien 

Pour les investissements en France métropolitaine, le taux de réduction d’impôt est de :  
•25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010,  
•25 % pour les logements acquis en VEFA avant le 31 janvier 2011, réservés et dont l'acte a été enregistré avant le 31 décembre 2010,  
•15 % pour les logements acquis en VEFA avant le 31 mars 2011, réservés et dont l'acte a été enregistré avant le 31 décembre 2010,  
•13 % pour les logements acquis ou construits en 2011.

Ces taux sont majorés de 9 points pour les logements acquis ou construits en 2011, dont le niveau de performances énergétiques répond à la norme BBC.

Concernant 2012 :

 •13 % pour les logements BBC,  
•22 % pour les logements BBC acquis en VEFA jusqu'au 31 mars 2012, réservés et dont l'acte a été enregistré avant le 31 décembre 2011,  
•6 % pour les logements non-BBC, dont le dépôt de permis de construire a été déposé avant 2012,
•13 % pour les logements non-BBC acquis en VEFA jusqu'au 31 mars 2012, réservés et dont l'acte a été enregistré avant le 31 décembre 2011.  

Pour les investissements en Outre-mer, le taux de réduction est de :  
•25 % pour les logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2009 et le 28 mai 2009,  
•40 % pour les logements acquis ou construits entre le 29 mai 2009 et le 31 décembre 2010,  
•40 % pour les logements acquis en VEFA avant le 31 mars 2011, réservés et dont l'acte a été enregistré avant le 31 décembre 2010,  
•36 % pour les logements acquis ou contruits en 2011.  
•36 % pour les logements acquis en VEFA jusqu'au 31 mars 2012, réservés et dont l'acte a été enregistré avant le 31 décembre 2011,
•24 % pour les logements acquis ou construits en 2012 si les biens restent loués en « Scellier intermédiaire ».  

- Déduction spécifique de 30 % sur les revenus locatifs et obtention possible d’un complément de réduction d’IR lorsque le logement reste loué dans le secteur « intermédiaire » après la période d’engagement de location de 9 ans (le contribuable peut bénéficier, par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’un complément de réduction d’impôt égale à 2 % par an du prix de revient du logement).  
- Possibilité de réaliser l'investissement au travers d'une SCI ou d’acquérir des parts de SCPI « Scellier intermédiaire ».  
- En cas de financement du bien à crédit, possibilité de déduire les intérêts d’emprunts des revenus locatifs (en effet, l’investissement en « Scellier intermédiaire » génère des revenus fonciers qui sont obligatoirement imposés dans le régime « réel » d’imposition).

- Le logement doit se situer dans une commune éligible au dispositif.  

- Il faut s’assurer de l’adéquation de l’investissement avec la demande locative et choisir le bien avec soin. 

- Engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans (et le cas échéant, conservation des parts de SCI ou SCPI), avec respect de plafonds de loyers.  

- L’option « Scellier intermédiaire », présence des conditions supplémentaires par rapport au dispositif « Scellier » (notamment de ressources du locataire, de plafonds de loyers plus bas et exclusion des ascendants et descendants du propriétaire).  

- L’investissement en « Scellier intermédiaire » génère des revenus fonciers qui sont obligatoirement imposés dans le régime « réel » d’imposition;  

- Le contribuable ne peut bénéficier de ce dispositif (ou du dispositif « Scellier »), qu'à raison de l'acquisition d'un seul logement au titre d'une même année d'imposition, dans la limite de 300 000 € et d'un prix au mètre carré par surface habitable en fonction de la localisation du bien.  

- Le gain fiscal est pris en compte dans le mécanisme du plafonnement des « niches fiscales ».  

- Si le contribuable bénéficie du « bouclier fiscal », il n’est pas toujours intére   ssant de rechercher le bénéfice de ce dispositif.  
Remarque : Le bouclier fiscal s'appliquera pour la dernière fois pour le plafonnement des impositions afférentes aux revenus réalisés en 2010, c’est-à-dire aux demandes de restitutions ouvertes du 1er janvier au 31 décembre 2012.

- Ce dispositif ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré (sauf en cas de décès de l’un des époux soumis à imposition commune).  

- En cas de construction du logement (ou de transformation à usage de logement), les travaux doivent être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant la demande de permis de construire (ou l’acquisition).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sources : Fidroit

Valorial Groupe

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