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Démembrement de propriété...Rappel et Nouveautés 2013

Petit rappel

Le démembrement est la séparation, en droit civil, des prérogatives de la propriété (usus, fructus et abusus) d'un bien entre plusieurs personnes.
Le bien peut être meuble ou immeuble et les personnes physiques ou morales.

  • L'usus correspond au droit d'usage du bien.
  • Le fructus au droit de jouir des fruits du bien.
  • L'abusus au droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre, de le donner ou d'en modifier la nature.
 
Démembrement de propriété, les avantages fiscaux

Le principe est simple : donner de son vivant la nue-propriété d'un bien (à ses enfants dans la majorité des cas) mais d'en conserver l'usufruit.
Le donateur garde la jouissance du bien (pour habitation ou location) et prépare sa succession en profitant d'abbatement fiscaux.

 
L'abattement sur le montant de la donation

Par parent et par enfant, la somme de 159 325 euros tous les dix ans peut être transmise, sans avoir à acquitter de droits de donation.

 
La nouveauté

Le régime d’imposition des cessions à titre onéreux d’usufruit temporaire vient d'être modifié par l’article 15 de la loi 2012-1510 du 29 décembre 2012 codifié au CGI à l’article 13,5.

Dorénavent, c'est l’intégralité du produit de cession qui est taxée. Le technique du démembrement offre de nombreuses possibilités pour la structuration ou la restructuration de patrimoine principalement pour ceux qui cherchent à tirer des avantages économiques plutôt que fiscaux.

La nouveauté, c'est qu'en décidant de taxer les cessions d’usufruit temporaire, l’opération devient parfaitement légale. Ce qui était plus ou moins contreversé jusqu'à présent.

Le démembrement temporaire à titre gratuit offre également de nouvelles perspectives patrimoniales. Cette technique, malgré ses nombreux avantages, doit cependant être utilisée avec précaution :
Pour ne pas toucher à la réserve (conséquences en termes de réduction et de rapport), nous éviterons d’avantager le donataire...

Concernant le démembrement de parts sociales  (en particulier pour les sociétés immobilières), on étudiera de près son intérêt comparé au démembrement d'immeuble.

 

Sources : Fidroit

Valorial Groupe

Le GROUPE VALORIAL est un Cabinet conseil en audit patrimonial et optimisation fiscale qui regroupe 5 expertises : Conseil, Immobilier, Finance, Mécénat,  Assurance

 

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