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Règles des crédits immobiliers aux consommateurs (décret 13/05/2016)

Règles des crédits immobiliers aux consommateurs (décret 13/05/2016)

JO - 15/05/2016
Un décret du 13 mai 2016 vient préciser les nouvelles dispositions relatives aux crédits immobiliers aux consommateurs, instituées par l’ordonnance du 25 mars 2016.

La protection du consommateur est renforcée en lui facilitant la comparaison entre les différentes offres de crédit.

Il aura en effet à sa disposition une information précontractuelle sous forme de fiche standardisée (FISE), et ce en plus des informations générales sur le contrat qui seront plus précises qu’auparavant.

Le mode de calcul du TEG est également précisé, de sorte que les erreurs et le contentieux consécutif devraient diminuer.

La plupart des dispositions du décret entreront en vigueur au 1er octobre 2016 (notamment celles concernant la publicité, l'information générale, le TAEG et la fiche d'information standardisée européenne).

Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 (JO 15 mai 2016)

Les investisseurs recherchant un financement pour l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation pourront plus facilement comparer les différentes offres qui leur sont proposées.

Ils auront probablement un plus grand nombre d’information à fournir aux éventuels prêteurs puisque ces derniers devront évaluer leur solvabilité avec une plus grande rigueur.

Contexte

L'ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016, qui était venu  transposer la directive européenne n° 2014/17/UE du 4 février 2014 relative aux contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, avait redéfini le champ d’application des crédits relevant du régime du crédit immobilier et avait renforcé les obligations des prêteurs en vue d'améliorer l’accessibilité, la comparabilité et l’exhaustivité des données fournies en matière de crédit immobilier.

Ainsi, tous les crédits souscrits par un consommateur et garantis par une hypothèque ou une garantie « privilège de prêteur de deniers » (PPD) relèvent du régime du crédit immobilier. Par contre, même lorsqu’ils sont supérieurs à 75 000 €, les crédits pour des travaux immobiliers qui ne sont pas garantis par une hypothèque ne relèvent plus du régime du crédit immobilier mais de celui du crédit à la consommation.

Le Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 (publié au JO du 15 mai 2016) portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation comporte des dispositions d'application notamment relatives aux modalités d'offre, de distribution et d'exécution des contrats de crédit immobilier, à l'assiette et au calcul du taux annuel effectif global (TAEG), ainsi qu’à l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur.

 

Publicité

Lorsqu’une publicité porte sur des prêts immobiliers aux consommateurs et comporte un taux d’intérêt ou des chiffres relatifs au coût du crédit, elle doit comporter les informations suivantes (Art. R 312-0 Code de la consommation) :

« 1° Le taux débiteur et sa nature fixe, variable ou révisable, ou une combinaison des deux, ainsi que les informations relatives à tous les frais compris dans le coût total du crédit pour l'emprunteur ;
« 2° Le montant total du crédit ;
« 3° Le taux annuel effectif global du crédit mentionné à l'article L. 314-3. Toutefois, lorsque la conclusion d'un contrat portant sur un service accessoire, notamment une assurance, est obligatoire pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées et que le coût de ce service ne peut être déterminé préalablement, l'obligation de conclure ce contrat est mentionnée avec le taux annuel effectif global ;
« 4° La durée du contrat de crédit ;
« 5° Le montant total dû par l'emprunteur ;
« 6° Le montant et le nombre des échéances ;
« 7° Le cas échéant, un avertissement relatif aux éventuelles fluctuations du taux de change susceptibles de modifier le montant dû par l'emprunteur ;
« 8° Le cas échéant, le fait que le contrat sera garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation

Ces informations doivent être fournies à l’aide d’un exemple d’un crédit accordé d’un montant de 50 000 € (ou un multiple de ce montant dans la limite de 500 000 €) et une durée de 5 ans (ou un multiple de cette durée dans la limite de 30 ans).

 

Informations générales et fiche d’information standardisée européenne (FISE)

Le contenu des informations générales est déterminé par le décret. On retrouve la liste des informations obligatoires à l’article R 32-0-0-1 du Code la consommation.

Pour permettre à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, il doit lui être remis une FISE comportant les informations suivantes (Art. R 312-0-0-2 Code de la consommation) :

« 1° Le prêteur ;
« 2° L'intermédiaire de crédit, le cas échéant ;
« 3° Les principales caractéristiques du prêt ;
« 4° Le taux d'intérêt et les autres frais ;
« 5° Le nombre et la périodicité de chaque versement ;
« 6° Le montant de chaque versement ;
« 7° L'échéancier indicatif, le cas échéant ;
« 8° Les obligations supplémentaires ;
« 9° Le remboursement anticipé ;
« 10° Les caractéristiques variables ;
« 11° Les autres droits de l'emprunteur ;
« 12° Les réclamations ;
« 13° Les conséquences pour l'emprunteur du non-respect de ses engagements ;
« 14° Le cas échéant, des informations complémentaires ;
« 15° Les autorités habilitées à assurer le contrôle du respect de la réglementation applicable.

Un modèle de FISE est présenté en annexe (Annexe I mentionnée à Art. R 312-0-0-2 du Code de la consommation ).

 

Evaluation de la solvabilité de l’emprunteur

L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur par le banquier sera prévue aux futurs articles R. 312-4 et suivants du Code de la consommation.

L’évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives :

1° Aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs ;
2° Aux dépenses régulières de l’emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers.

Le prêteur tient compte, dans la mesure du possible, des événements pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé tels que, le cas échéant, une augmentation possible du taux débiteur ou un risque d’évolution négative du taux de change en cas de prêt libellé en devise autre que l’euro mentionné à l’article L. 313-64, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016.

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit avertit l’emprunteur de la nécessité de fournir des éléments exacts et complets afin qu’il puisse être procédé à une évaluation appropriée. Il l’informe que le crédit ne peut être accordé lorsque le prêteur ne peut procéder à l’évaluation de solvabilité du fait du refus de l’emprunteur de communiquer ces informations. Le prêteur conserve la preuve de cet avertissement sur support durable pendant la durée du contrat de crédit.

Le  banquier pourra être condamné s’il ne justifie pas de l’accomplissement des obligations susvisées.

 

Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées, doivent être ajoutés aux intérêts pour déterminer le coût total servant à établir le TAEG.

Le décret précise que le taux annuel effectif global est calculé actuariellement et assure, selon la méthode des intérêts composés, l'égalité entre, d'une part, les sommes prêtées et, d'autre part, tous les versements dus par l'emprunteur au titre de ce prêt pour le remboursement du capital et le paiement du coût total (déterminé comme ci-dessus).

Les formules de calcul sont précisées en annexe (Annexe II mentionnée à Art. R 313-1-0-2 du Code de la consommation).

Sources : Fidroit

Valorial Groupe

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