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Clause suspensive de financement : gare au strict respect des conditions sous peine de perdre gros

Clause suspensive de financement : gare au strict respect des conditions sous peine de perdre gros

(CAA Lyon 28/04/2015) - Légifrance - 28/04/2015
Le moindre écart vis-à-vis des stipulations contractuelles peut empêcher l’exercice de la clause suspensive et rendre la clause pénale applicable

- En cas de rédaction d’une clause suspensive de financement, souvent présente en cas d’acquisition immobilière, afin de revendiquer son application, l’acquéreur doit démontrer que le financement :

  • n’a pas été obtenu dans des conditions au moins aussi contraignantes que prévues dans la clause (durée au moins aussi courtes, montant ne dépassant celui prévu par l’avant-contrat, taux au moins aussi élevés)  ;   
  • a été sollicité auprés des établissements bancaires dans les conditions prévues, notamment en termes de délai,

- Le fait de ne pas aviser le vendeur du refus de prêt qui lui a été opposé dans le délai prévu au compromis est une circonstance aggravante.     

- A défaut, il peut se voir redevable d’une clause pénale souvent très conséquente.

Avant-contrat

- Le Code de la consommation prévoit un régime de protection du consommateur lorsqu’il recourt à un financement bancaire pour régler le prix de vente d’une acquisition immobilière liant alors le sort de la vente à l’obtention du financement.
L’obtention du financement bancaire est ainsi érigée en condition suspensive de la vente.
L’article L.312-16 alinéa 2 du Code de la consommation prévoit que : « Lorsque la condition suspensive (…) n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »
Ces dispositions s’appliquent dès lors que l’on stipule le recours à un financement bancaire.
La simple absence d’obtention permet de ne pas subir de pénalité.

- En revanche, en cas d’acquisition par un non professionnel, société civile de gestion comprise (voir flash précédent), ou de stipulations précises de l’avant-contrat de conditions de prêt, l’inclusion d’une clause suspensive précisant les conditions de sollicitation et d’obtention d’un prêt doivent être respectées scrupuleusement.

- Si l’on souhaite sécuriser :      

  •  un vendeur, on optera pour une définition précise du financement et de sa sollicitation.         
    On pourra également ajouter que :
    • le candidat à l’acquisition déclare qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'empêchement à l'octroi du crédit et que les charges résultant de cet emprunt n'excèdent pas de plus du tiers par exemple, leurs ressources,
    • le candidat à l’acquisition doit aviser le vendeur du refus de prêt qui lui a été opposé dans un délai fixé dans l’avant-contrat.            
  • un acheteur, et notamment un particulier, on préfèrera rester larges ou imprécis sur ces questions, soit pour le particulier afin de bénéficier des dispositions du Code de la consommation, soit pour remplir plus facilement les conditions de la condition suspensive de financement.


Demande de financement et refus

- On sera vigilant :       

  • à réaliser des sollicitations dans les délais  et conditions (nombre d’établissements sollicités, courtiers…) contractuels et à défaut légaux,  
  • à obtenir des refus pour des demandes au moins égales aux conditions les plus difficiles prévues dans l’avant contrat (durée au moins aussi courtes, montant ne dépassant celui prévu par l’avant-contrat, taux au moins aussi élevés).
    Ainsi, l’acquéreur n’est pas fautif s’il sollicite un prêt plus facile à obtenir. C’est ce qui a été conclu dans un arrêt du 06 mai 2014 alors que l’emprunteur demandait un prêt pour un montant inférieur à celui prévu conventionnellement.

Contexte

L’obtention du financement bancaire peut être érigée en condition suspensive de la vente.
Lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, une éventuelle clause pénale n’est pas applicable et une somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est remboursable.           

La Cour de cassation avait jugé dans un  arrêt de la Troisième chambre civile du 30 janvier 2008  qu'il appartient aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

Qu’en est-il si l’acquéreur demande un prêt à un taux inférieur à celui stipulé dans la promesse de vente ? Doit-il subir les conséquences de l’article 1178 du Code civil, texte qui dispose que « La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. » ?

L’arrêt du 20 novembre 2013 de la Cour de cassation a jugé que la condition devait être réputée accomplie car l’acquéreur « avait sollicité de la (banque) un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse » En sollicitant un prêt à un taux inférieur au montant contractuellement fixé dans la promesse, il n’a pas respecté la convention des parties et la non réalisation de la condition suspensive lui est imputable.

Concernant la rédaction des clauses de l'avant-contrat on soulignera un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 février 2014 sanctionnant l'obligation contractuelle faite à l'acquéreur de déposer la demande de prêt dans un délai de 10 jours à compter de la signature de l'avant contrat, délai inférieur au délai minimal d'un mois fixé par l'article L.132-16 du Code de la consommation. Pour la Cour cette obligation contractuelle était "de nature à accroître les exigences de ce texte".

Un arrêt de la Cour d’appel de Lyon en date du 28 avril 2015 illustre ces règles très strictes et formalistes à propos du respect du délai et des conditions de sollicitation d’un prêt, fixé dans l’avant-contrat.

 

Faits

- Par acte authentique du 29 janvier 2010, un compromis de vente entre personnes physiques a été conclu en vue d'acquérir un bien immobilier pour le prix de 466 000 euros.

- La vente était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt :

  • de 511 600 euros,
  • sur une durée minimum de 25 ans, 
  • à un taux maximum de 4 %, 
  • l'acquéreur devant justifier, sous peine de nullité de l'acte, de l'obtention du prêt au plus tard le 29 mars 2010.

Dans le compromis de vente, les candidats à l’acquisition ont déclaré qu'à leur connaissance, il n'existait pas d'empêchement à l'octroi du crédit et que les charges résultant de cet emprunt n'excédaient pas de plus du tiers leurs ressources.
« L'acquéreur devra effectuer, dans les plus brefs délais, toutes les démarches nécessaires à l'obtention d'un tel prêt et notamment à déposer sa demande de prêt dans un délai de un mois à compter des présentes. La condition d'obtention du prêt sera considérée comme remplie si l'acquéreur justifie d'une ou plusieurs offres couvrant le besoin de financement prévu. Si l'acquéreur produit une attestation de banque lui refusant le financement sollicité, la condition suspensive du prêt sera considérée comme non réalisée. L'acquéreur devra justifier, sous peine de nullité des présentes, l'obtention du ou des prêts sollicités au plus tard le 29 mars 2010. A défaut du respect de ces formalités, l'acquéreur serait considéré comme n'ayant pas respecté ses obligations. »

- Une clause pénale énonçait : « le non respect par l'une des parties de ses engagements résultant de la présente convention donnera lieu au paiement de dommages et intérêts fixés forfaitairement à 10% du prix de vente de l'immeuble tel qu'indiqué aux présentes (...) »

- La vente n'a pas été réitérée malgré une sommation délivrée aux acquéreurs. 

- Estimant que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable à ces derniers, les vendeurs les ont assignés en paiement de la clause pénale et de dommages intérêts.

- Par jugement du 17 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Saint Etienne a condamné les acquéreurs à payer aux vendeurs la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice résultant des fautes contractuelles qu'ils ont commises.

- Les acquéreurs ont interjeté appel.
Ils soutiennent que :

  • la date du 29 mars 2010 fixée au compromis de vente n'est pas une condition suspensive ou résolutoire,
  • qu'ils ont justifié du non- accomplissement de la condition suspensive au jour de la réitération, le compromis ayant été prorogé par les parties,
  • que la date de réalisation de la condition qui permet de connaître de l'accomplissement des obligations des parties est toujours celle de la réitération par acte authentique, 
  • qu'ils ont tenu le notaire informé de leurs démarches et ont agi de bonne foi, 
  • qu'ils ont accompli toutes diligences utiles en vue de l'obtention d'un prêt, 
  • qu'ils justifient que leur demande de prêt étaient conformes aux caractéristiques visées dans le compromis.


- Le vendeur estime que :

  • les candidats acquéreurs ont sollicité un prêt d'un montant supérieur à celui indiqué dans le compromis (511 993 euros au lieu de 511 600 euros) ;
  • qu'ils étaient de mauvaise foi à la signature de l'acte puisqu'ils n'avaient pas les moyens financiers de leur engagement, que l'attestation du Crédit Agricole qu'ils produisent est un certificat de complaisance, qu'ils ne justifient d'aucune démarche sérieuse auprès d'autres établissements bancaires pour obtenir le crédit, et qu'ils n'ont pas informé le vendeur du refus de prêt ;
  • qu’ils n'étaient pas de bonne foi lors de la signature du compromis, car ils ont caché leur situation financière ;
  • qu’ils considèrent que le montant de la clause pénale (46 600 euros) est inférieur à leur préjudice réel, puisqu'ils avaient préparé leur déménagement, versé des arrhes, signé un compromis pour l'achat d'une autre maison, qu'ils avaient obtenu un prêt relais qui n'a pas pu être soldé en raison de l'absence de vente, qu'ils ont dû revendre une maison dans l'urgence à un prix inférieur au prix d'achat.

 

Arrêt

- Les juges rappellent le principe selon lequel « il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse. »

- Ils relèvent  :

  • que le montant du prêt sollicité (511 993 euros), était supérieur à celui prévu au compromis (511 600 euros) ;
  • que les candidats à l’acquisition ne justifient pas avoir informé leurs vendeurs ou le notaire de ce refus avant le 20 avril 2010, alors que le délai contractuel avait été fixé au 29 mars 2010 ;
  • qu'ils n'établissent pas non plus avoir, dans les délais prévus, déposé d'autres demandes de prêts conformes aux prévisions du compromis auprès d'autres organismes bancaires ; 
  • Le refus qui leur a été opposé par le Crédit Immobilier de France le 19 mai 2010 est bien postérieur à la date prévue pour la réitération de la vente ;
  • malgré les demandes de M et Mme Duclos formulées à cet égard, ils ne justifient pas de leurs revenus et charges à l'époque du compromis, seuls éléments qui auraient pu permettre de connaître leur situation financière.
    Les intimés soulignent à juste titre qu'ils ont caché leur situation financière réelle et n'ont pas fait preuve de bonne foi lors de l'exécution du précontrat.

- Par conséquent, la Cour juge que les candidats à l’acquisition « qui ne justifient pas avoir sollicité dans les délais fixés un prêt conforme aux prévisions du compromis, et qui, de surcroît, n'ont pas avisé leurs vendeurs du refus de prêt qui leur a été opposé dans le délai prévu au compromis, sont tenus au paiement de la clause pénale prévue au contrat. »

Source : Fidroit

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