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ISF : SCG et abattement pour RP

ISF : SCG et abattement pour RP

L’article 885 S du Code général des impôts dispose en matière d'ISF qu' « (…) un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. »

Cet abattement est applicable en cas de détention en direct de l’immeuble mais aussi en présente d’une société d’attribution au sens de l'article 1655 ter du CGI.

En revanche, il n’est pas possible d’appliquer cet abattement aux parts d’une société civile de gestion détenant l’immeuble affecté à l’usage de résidence principale des associés.

C’est la position retenue par un arrêt de la cour d'appel de PAU du 28 février 2014 pour écarter le bénéfice de l’abattement aux parts d’une société civile de gestion que les associés souhaitaient voir assimilée à une société d'attribution.

SYNTHÈSE

Faits

- Des époux occupent à titre de résidence principale une maison construite par une société civile immobilière dont ils sont les seuls associés. 
Ils pratiquent un abattement de 30% sur la valeur des parts dans leurs déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune.

- L’administration fiscale remet en cause l’abattement de 30% pratiqué au motif que la société civile ne relevait pas des dispositions de l’article 1655 ter du CGI (société civile d'attribution).

- Les époux souhaitent que soit constaté le bénéfice de l’abattement de l'article 885 S du CGI et que soit annulé le redressement d’imposition pratiqué.

- Le tribunal de grande instance n’ayant pas fait droit à leur demande, les époux ont interjeté appel du jugement.

 

Argument des époux : une société civile immobilière assimilable à une société civile d’attribution

- Les époux indiquent qu’ils sont détenteurs de toutes les parts sociales de la société civile et que celle-ci n’« est propriétaire du seul bien qu’ils occupent comme résidence principale et dont elle leur réserve la jouissance exclusive renonçant à exploiter ce bien, de sorte que dans les faits, elle a un objet social identique à celui d’une SCI d’attribution au sens de l’article 1655 ter du code général des impôts. »

 

Rappel des cas d’application de l’abattement de 30 % par la cour d'appel

- La cour d’appel revient sur les hypothèses où l’abattement au titre de la résidence principale joue :

  • en application de l'article 885 E l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constitué par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes physiques qui y sont assujetties ;
  • en matière d'impôt de solidarité sur la fortune, conformément à l'article 885 S du code général des impôts la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès et que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ;
  • en application de l'article 761 les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants et pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation ;
  • conformément à l'article 1655 ter de ce même code les sociétés qui ont, en fait, pour unique objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d'immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d'un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d'immeubles appartenant à chacun de ces membres, sont réputées, quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour l'application des impôts directs, des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière exigible sur les actes qui donnent lieu à la formalité fusionnée en application de l'article 647, ainsi que des taxes assimilées et que notamment, les associés ou actionnaires sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, suivant le cas, pour la part des revenus sociaux correspondant à leurs droits dans la société ;
  • conformément aux dispositions combinées de ces articles 885 S, 761, 1655 ter du Code Général, les associés d'une société civile immobilière d'attribution peuvent pratiquer sur la déclaration à l'ISF de la valeur vénale de leurs parts un abattement de 30 %.

La SCI est une société de gestion et non d'attribution, l'abattement de 30 % est écarté

- Les juges énoncent que :

  • L'article 2 des statuts de la SCI stipule que la société a pour objet la propriété, l'acquisition, l'administration et l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont elle peut devenir propriétaire par voie d'acquisition, de construction, d'échange d'apport ou autrement, éventuellement et exceptionnellement l'aliénation de ses immeubles au moyen de vente échange ou apport en société, et généralement tous actes et toutes opérations quelconques en tous lieux pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet ci-dessus défini ou en faciliter la réalisation pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société et notamment toute constitution d'hypothèque ou autre sûreté réelle sur les biens sociaux ;
    Que pour la réalisation de cet objet, la gérance peut effectuer toutes opérations non susceptibles de porter atteinte à la nature civile de l'activité sociale ;
  • les articles 5 et 6 de ces mêmes statuts que la société dont la durée est de 99 ans n'est pas dissoute par le décès d'un des deux associés que sont exclusivement les époux X... et qu'elle aura la jouissance de l'immeuble apporté en nature au décès des fondateurs qui s'en réservent l'usufruit jusqu'à cette date ;
  • les époux X... n'ont que la jouissance de la maison construite sur les terrains apportés au capital de la SCI dont ils se sont réservés l'usufruit ;
  • la SCI est une société de gestion dont le but est de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun et non une société d'attribution dont le but est la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier pour le diviser ensuite entre les associés, l'achat en commun étant facilité par l'intermédiaire de la SCI ;
  • les statuts de la SCI ne prévoit aucun partage ni même aucune division par lots de sorte que les appelants ne peuvent valablement soutenir qu'il s'agit d'une société d'attribution ;
  • le fait que les époux X... occupent le bien à titre de résidence principale et en ont la jouissance exclusive, est insuffisant à démontrer que la SCI a renoncé à l'exploiter comme ils le soutiennent ;
  • il n'y a donc pas disparition de la personne morale comme le soutiennent les époux X... qui devaient alors déclarer à l'ISF la valeur des parts qu'ils détiennent au sein de la SCI. »

Les juges d'appel confirment le jugement de première instance; l'abattement de 30% de l'article 885 S est inapplicable en l'espèce.

CONSEIL

La société civile rencontrée en l’espèce est une société civile de gestion et non une société civile d’attribution. Les parts sociales ne bénéficient pas de l'abattement de 30% prévu par l'article 885 S du CGI pour la résidence principale du contribuable en matière d'ISF.

Daniel FAUCHER souligne que "À juste titre décide la cour d'appel après avoir constaté que la SCI était une société de gestion dont le but était de détenir et gérer un patrimoine immobilier (SCI de gestion qui sont exclues du dispositif de faveur). Les statuts de la SCI ne prévoyaient en effet aucun partage ni même aucune division par lots de sorte que les requérants ne pouvaient valablement soutenir qu'il s'agissait d'une société d'attribution. Peu importait que les redevables de l'ISF aient eu la jouissance exclusive de l'immeuble détenu par la société et que cette dernière ait renoncé à l'exploiter."

La cour d’appel fait une application conforme à la solution retenue par l’administration fiscale qui limite le bénéfice de l’abattement de 30 % aux détentions en direct et aux sociétés civiles d’attribution. BOI-PAT-ISF-30-50-10 § 120

Sources : Fidroit

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