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Un produit patrimonial innovant !

Pérenne et d’une grande efficacité fiscale en combinant la nue-propriété et le déficit foncier. Effet fiscal : jusqu’à 44% du prix total

Le contexte :
  • L’immobilier de qualité en coeur de ville continue à être activement recherché (prix moyens +0,9% sur les 3 premiers mois de l’année 2013).
  • Les Revenus fonciers totalisent sur 2012 24 milliards nets et leur fiscalité (taux progressifs de l’IR, CSG et CRDS) est confiscatoire (plus de 60% au total y compris les taxes foncières).
  • 2 dispositifs relèvent du régime fiscal de droit commun : la nue-propriété et le déficit foncier (à ce jour). Leur combinaison est patrimonialement et fiscalement efficace.
  • La nue-propriété est le plus souvent associée à la vente d’un usufruit à un bailleur social. Bien que le bailleur social soit gage d’une sécurité du montage, cet aspect peut faire reculer l’investisseur craignant des difficultés de libération du locataire au terme de l’usufruit.
L’innovation de la CIR
  • Un immobilier bénéficiant complètement de l’ADN : un immobilier coeur de ville, de petites opérations dans des villes moyennes dynamiques, une restauration maîtrisée, les garanties de délais, de prix, les garanties juridiques et fiscales.
  • Un acquéreur de l’usufruit non social mais institutionnel soumis à l’IR
Le Mécanisme
  • Un lot est démembré :
  1. L’Institutionnel s’engage à acquérir l’usufruit du lot,
  2. Puis ou simultanément l’investisseur acquiert la nue-propriété du lot. Le démembrement temporaire dure 14 ans, ce qui génère une décote du prix :Nue-Propriété / Pleine Propriété = 25%
  3. Une convention entre nu-propriétaire et institutionnel est signée et jointe à l’acte d’acquisition de la nue-propriété. Cette convention stipule l’ensemble des droits et obligations de chacun pendant toute la durée de l’usufruit : l’ensemble des charges et travaux d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.
  • Les travaux de rénovation sont exécutés sur une période d’environ 15 mois. Ces travaux représentent environ 70 % de l’investissement total. Ils génèrent du déficit foncier qui peut être pris en compte sur une, deux ou trois années fiscales (imputation à hauteur de 10 700€ sur les revenus globaux possible, report possible sur 10 ans sur les revenus fonciers)
  • La gestion du bien est entièrement assurée par l’investisseur jusqu’au terme de l’usufruit
  • Le débouclage consiste à la réunion définitive de l’usufruit et de la nue-propriété au terme de l’usufruit temporaire (14 ans). Le preneur s’oblige à libérer les lieux au terme de son bail qui ne pourra excéder le terme de l’usufruit.
Les atouts pour l’investisseur
  • Un immobilier rare,
  • Une absence complète de souci de gestion pendant toute la durée de l’usufruit temporaire,
  • Aucune charge locative et d’impôt,
  • Un prix d’acquisition décoté de 25% sur l’acquisition de la nue-propriété,
  • Une optimisation fiscale par l’exonération d’ISF.
Simulation financière sommaire

Un foyer fiscal soumis à une TMI de 45% et disposant de revenus fonciers et soumis à l’ISF au taux de 1%.
Les travaux sont entièrement réalisés et réglés sur les deux premières années de l’investissement.

tableau démembrement

Sources : Fidroit

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