Le Blog

Votre actualité patrimoniale et fiscale

Projet de loi relatif à l'artisanat

Assemblée nationale - 21/08/2013
Publication du projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
Revalorisation des loyers des baux commerciaux, droit de préemption des fonds, auto-entrepreneur, EIRL ...

PROBLÉMATIQUE

Le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été déposé à l’Assemblée nationale en date du 21 août 2013.
Il est à relever qu'il ne s'agit que d'un projet de loi susceptible de faire l'objet de modifications avant sa publication au Journal Officiel et son entrée en vigueur.

SYNTHÈSE

Baux commerciaux

- Une dérogation à l'application du statut des baux commerciaux est prévue à l’article L.145-5 du Code de commerce. Celle-ci permet d'éviter une application immédiate des baux commerciaux à l'occasion du commencement de la relation contractuelle entre preneur et bailleur.
Cette dérogation est une option pour les parties, elle doit être mise en place à l'occasion de l'entrée dans les lieux du preneur, et ne peut durer plus de 2 ans. Cette durée maximale peut être utilisée par un ou plusieurs baux dérogatoires successifs.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail, mais il s'agit alors d'un bail commercial. Un bail commercial existe également en cas de renouvellement exprès du bail dérogatoire à l'expiration de la durée de 2 ans ou conclusion d'un nouveau bail pour le même local. Cette naissance d'un bail commercial n'est pas applicable lorsque la location en cause est une location à caractère saisonnier, cette dernière étant soumise au droit commun du louage de chose du Code civil.

L'article 1er du projet de loi porterait de deux à trois ans la durée des baux dérogatoires.

- La révision du loyer d’un bail commercial s'opère principalement soit par le jeu d'un mécanisme de révision triennale, soit par l'application d'une clause d'indexation prévue par le bail.
La mise en place d'une clause d'indexation permet d'opérer une révision automatique du loyer en application de l'évolution d'un indice sans que le bailleur ne soit tenu d'émettre une demande de révision. Contractuellement, cette forme de révision est fréquemment fixée pour être annuelle.
Seules sont autorisées les clauses prévoyant des indexations fondées sur les prix des biens, produits ou services ayant une relation directe avec l'objet de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. (alinéa 1 de l’article L.112-2 du Code monétaire et financier)
À ce titre, l'indice de référence général est l'Indice du Coût de la Construction INSEE (ICC) (article L.145-34 du Code de commerce)
Afin de permettre une indexation sur un indice dont la principale composante est l'indice d'inflation, l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), la Loi de Modernisation de l'Économie (LME) du 4 août 2008 dans son article 47 II a modifié la rédaction de l'article L.112-2 du Code monétaire et financier. L'ILC est composé à 50 % de l'indice INSEE inflation (IPCL), à 25 % de l'ICC et à 25 % de l'indice représentatif de l'évolution du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAVaCD) (décret du 04 novembre 2008).

L'ILC est applicable aux activités commerciales, et artisanales depuis la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011.

L'article 63 de la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011, en modifiant de nouveau le Code monétaire et financier a institué l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) afin que les baux commerciaux puissent adopter un indice autre que l'ICC.
L’ILAT peut être utilisé pour la location d’espaces de bureaux, pour les établissements où sont exercées des activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales, pour les activités des professions libérales et pour les activités exercées dans des entrepôts logistiques.
Cet indice est d'une nature proche de l'ILC car composite et comprenant pour 50 % l'inflation.
L’ILAT est constitué par la somme pondérée de la moyenne des indices sur un an représentatifs du niveau de prix à la consommation (IPCL) pour 50 %, de celui des prix de la construction neuve (ICC) pour 25 % et de celui du produit intérieur brut en valeur (PIB) pour 25 % (décret du 29 décembre 2011 )
L'application de l'ILC et de l'ILAT est conditionnée à l'accord des parties, par avenant au bail en cours ou lors du renouvellement.

Si la convention des parties n'a pas prévu de clause d'indexation, alors la révision du loyer ne peut s'opérer que suite à une demande en révision du bailleur qui ne peut être effectuée que selon des périodes triennales. La révision du loyer n'est ici pas automatique, elle exige une intervention du propriétaire.
Les articles L.145-34 (renouvellement du bail) et L.145-38 (révision triennale) du Code de commerce disposent qu’à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à un renouvellement ou une révision triennale ne peut excéder la variation de l’ICC ou, s'ils sont applicables, de l’ILC ou de l’ILAT, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
On constate donc, sauf situation exceptionnelle, une variation du loyer calquée sur l'évolution de l'indice applicable.

La procédure de révision triennale de droit commun est applicable à tous les baux commerciaux même s'ils contiennent une clause d'indexation.

L'article 2 du projet de loi remplacerait l'indice du coût de la construction (ICC) par l'indice des loyers commerciaux (ILC) et par l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) comme indices de référence servant au calcul de l'évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.

- L'article 3 du projet de loi prévoit d’étendre la compétence des commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux aux loyers révisés ainsi qu'aux charges et travaux.
Il aménage ainsi la rédaction de l’article L.145-35 du Code de commerce.

- L'article 4 du projet de loi a pour objet de limiter à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au preneur, dans les cas faisant actuellement exception au principe du plafonnement des loyers commerciaux et par exemple, en cas de travaux de rénovation du bailleur ayant une incidence sur l'activité du locataire ou encore de modification significative des facteurs locaux de commercialité.
Cette règle ne s'appliquerait pas lorsque l'exception au plafonnement fait suite à une clause du bail relative à sa durée ou au mode de fixation du loyer.
A cette fin, l’article insère un article L.145-39-1 dans le Code de commerce.

- L'article 5 du projet de loi rendrait obligatoire l'établissement d'un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.
Il prévoit également qu'un inventaire des charges locatives revenant à chacune des parties serait annexé au bail et ferait l'objet d'un récapitulatif annuel.
Ces dispositions seraient contenues dans de nouveaux articles, respectivement L.145-40-1 et L.145-40-2 du Code commerce.

- L'article 6 du projet de loi créerait, à l'instar des baux d'habitation, un droit de préférence pour le locataire, en cas de vente du local commercial qu'il occupe.
Le locataire devrait être informé en priorité des conditions de la vente, à peine de nullité de cette dernière.
En cas d'acceptation de l'offre dans le délai d'un mois, le locataire disposerait alors d'un nouveau délai de deux mois pour réaliser la vente. L'information obligatoire du locataire devrait également intervenir si le propriétaire décidait de vendre à des conditions plus avantageuses.
Ce droit serait contenu à un nouvel article L.145-46-1 du Code de commerce.

- L'article 8 du projet de loi prévoit que les dispositions des articles 1er, 2, 4, 5 et 6 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant celui de la publication de la loi.

 

Droit de préemption sur les fonds

L'article 7 du projet de loi aménagerait l'exercice du droit de préemption sur les fonds de commerces, les fonds artisanaux, les baux commerciaux et les terrains, par les communes (introduit par l'article 58 de la loi du 02 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises aux articles L.214-1 à L.214-3 du Code de l’urbanisme) en leur donnant la possibilité de déléguer ce droit à un établissement de coopération intercommunale, à un établissement public ayant vocation à exercer ce droit de préemption, ainsi qu'à un concessionnaire d'une opération d'aménagement.
Le Code général des collectivités territoriales serait complété par l’article L.2122-22 afin de prendre en compte ces nouvelles possibilités de délégation.

 

Artisanat

- Plusieurs dispositions prévoient de modifier la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l'artisanat.

- Le I de l’article 19 de la loi du 5 juillet 1996 dispose que « Doivent être immatriculées au répertoire des métiers ou au registre des entreprises visé au IV ci-après les personnes physiques et les personnes morales qui n'emploient pas plus de dix salariés et qui exercent à titre principal ou secondaire une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de service relevant de l'artisanat et figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat […]. »
L’article 12 du décret du 12 avril 1998 prévoit des dérogations avec une limitation de durée de 3 ans ou sans selon les situations.

L'article 9 du projet de loi modifierait le I de l'article 19 de la loi pour permettre à toute entreprise artisanale dont les effectifs dépassent le seuil de dix salariés de demeurer immatriculée au répertoire des métiers, sans condition de durée.
Cette possibilité serait également ouverte aux entreprises de plus de dix salariés qui font l'objet d'une reprise ou d'une transmission.

- L’article 9 du projet de loi prévoit également d’élargir les pouvoirs de contrôle des chambres de métiers et de l'artisanat en matière de qualification professionnelle lors de l'immatriculation au répertoire des métiers à toutes les personnes détenant la qualification professionnelle obligatoire au sein de l'entreprise artisanale, qu'il s'agisse de l'entrepreneur lui-même ou d'un salarié.

- En outre, l’article modifierait les conditions pour se prévaloir de la qualité d'artisan afin de réserver cette qualité aux personnes qui exercent effectivement leur métier et peuvent en justifier.

- L'article 10 du projet de loi complèterait l'article L.128-2 du Code de commerce afin de permettre l'accès des services des chambres de métiers et de l'artisanat aux informations et aux données figurant au fichier des interdits de gérer dans le cadre de leur mission de tenue du répertoire des métiers.
L’article 9 du projet de loi prévoit, en attendant la mise en place du ficher des interdits de gérer, d’autoriser les présidents de chambre de métiers à accéder, via le préfet, à certaines informations contenues dans le bulletin n° 2 du casier judiciaire, relatives à une interdiction de gérer.

- L'article 11 du projet de loi, en conséquence des dispositions ci-dessus, abrogerait le II et le IV de l'article 31 de la loi de simplification du droit et d’allègement des démarches administratives du 22 mars 2012 qui ont introduit de nouvelles définitions de la qualité d'artisan et d'artisan qualifié.

 

Auto-entrepreneur

- L'article 12 du projet de loi exclurait du dispositif du régime social simplifié, et ferait donc entrer dans le régime social de droit commun des travailleurs indépendants les auto-entrepreneurs dont le chiffre d'affaires dépasserait, pendant deux années civiles consécutives, un seuil intermédiaire de chiffre d'affaires fixé par décret.
Afin de lisser les effets du passage au régime de droit commun, une année de transition serait mise en place pour la première année civile au titre de laquelle le régime de l'auto-entrepreneur ne s'appliquerait plus. Les cotisations provisionnelles seraient calculées sur la base du dernier revenu connu et sans application de la cotisation minimale maladie-maternité, lorsque celle-ci est due.
Les travailleurs indépendants auxquels s'appliquerait cette mesure ne pourraient pas opter de nouveau pour le régime de l'auto-entrepreneur au cours de l'année civile de transition, ni l'année suivante, afin d'assurer le plein effet de la nouvelle règle.
Cette réforme s'appliquerait aux cotisations et contributions de sécurité sociale dues à compter du 1er janvier 2015.

Dans un communiqué du 12 juin 2013, le gouvernement annonçait que le seuil de chiffre d’affaires serait établi à :

19 000 € pour les professions de services (artisanat et professions libérales) (actuellement de 32 600 €) ;
et à 47 500 € pour celles du commerce (actuellement de 81 500 €).

- Par ailleurs, afin de garantir la cohérence du dispositif d'aide aux chômeurs créateurs d'entreprise, l'article prévoit que, par dérogation, les auto-entrepreneurs bénéficiant de cette exonération partielle de cotisations sociales ne rentreraient dans le régime de droit commun qu'au 1er janvier de l'année civile suivant celle au cours de laquelle ils cesseraient d'en bénéficier (et non l'année suivant celle au cours de laquelle leur chiffre d'affaires aurait dépassé le seuil intermédiaire pour la seconde année consécutive).

L'article 13 du projet de loi prévoit la suppression des dispositions exonérant les auto-entrepreneurs artisans à titre secondaire d'immatriculation au répertoire des métiers et au registre du commerce et des sociétés rétablissant ainsi le caractère systématique de l'immatriculation pour les auto-entrepreneurs artisans qu'ils exercent leur activité à titre principal ou secondaire. Afin de ne pas constituer une barrière à l'entrée pour des activités modestes, les auto-entrepreneurs artisans seraient exonérés des frais relatifs à leur immatriculation.
Par mesure de coordination, les dispositions du Code du travail faisant référence à la dispense d'immatriculation des artisans à titre secondaire seraient supprimées.
Un délai de douze mois serait laissé aux auto-entrepreneurs artisans à titre secondaire pour se conformer à la nouvelle obligation d'immatriculation et aux teneurs de registre pour absorber le stock et prendre en charge les créations.
L'article 14 du projet de loi instaurerait, pour les mêmes raisons que pour l'article précédent, l'exonération de la taxe pour frais de chambre pour tous les auto-entrepreneurs artisans qui devraient désormais s'immatriculer.

L'article 15 du projet de loi a pour but de mettre fin aux optimisations abusives du droit à la formation professionnelle de la part d'auto-entrepreneurs sans activité réelle en limitant le droit aux prestations de formation professionnelle aux auto-entrepreneurs qui ont réalisé un chiffre d'affaires les douze mois, en année glissante, précédant la demande de formation.

 

Attestation d’assurance professionnelle

- L'article 16 du projet de loi donnerait aux corps de contrôle habilités à constater les infractions de travail illégal la possibilité de se faire présenter les attestations d'assurances professionnelles détenues par les travailleurs indépendants, y compris les auto-entrepreneurs, lorsque ces assurances répondent à une obligation légale.

 

EIRL

- L'article 17 du projet de loi prévoit, en cas de changement de registre de rattachement ou de lieu d'inscription au sein du registre, le transfert au nouveau registre de la déclaration d'affectation, ainsi que des actes ou documents déposés ultérieurement.
Il est également prévu que l'ensemble des formalités serait effectué au lieu de dépôt actuel de la déclaration. Ainsi, les tiers pourraient consulter le dossier complet de l'EIRL au nouveau registre.

L'article 18 du projet de loi simplifierait, en modifiant la rédaction de l’article L.526-8 du Code de commerce, le passage d'une entreprise individuelle au régime de l'EIRL, en permettant que le bilan de clôture de l'entrepreneur individuel constitue le bilan d'ouverture de l'EIRL. La déclaration d'affectation pourrait retenir, pour les besoins de la détermination de la consistance du patrimoine affecté tel que figurant dans l'état descriptif, les éléments inscrits au bilan du dernier exercice clos de l'entrepreneur individuel, à condition que ses comptes aient été clos depuis moins de trois mois.

- L'article 19 du projet de loi allègerait les obligations de publication des comptes annuels de l'EIRL. Elle ne serait tenue de déposer chaque année que les informations relatives à son bilan, qui permettent aux tiers de suivre l'évolution du patrimoine affecté, et non plus l'ensemble de ses comptes annuels.
Les conséquences du dépôt des éléments comptables sur l'actualisation de la composition du patrimoine affecté seraient par ailleurs clarifiées.

Sources Fidroit

Sources : Fidroit

Tags:

Valorial Groupe

Le GROUPE VALORIAL est un Cabinet conseil en audit patrimonial et optimisation fiscale qui regroupe 5 expertises : Conseil, Immobilier, Finance, Mécénat,  Assurance

 

Mots clés les plus recherchés

Toute décision d'achat ou de vente doit être inscrite dans une stratégie patrimoniale
© 2015 Valorial Groupe. Tous droits réservés. Développement du site par Yoann Masrevery
x

LE BILAN PATRIMONIAL

 

Et si vous étiez concernés ?

 

 

Votre réponse personnalisée en moins d'1 Minute

x

Votre actualité Patrimoniale gratuite, sans spams !

x