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Plus-values immobilières des particuliers

L’administration à mis à jour le bofip concernant les modifications de calcul envisagées ces derniers mois (02/08/2013).
Bercy a mis à jour le BOFiP en date du 2 août 2013 sans se baser sur aucun texte légal (ces dispositions doivent, en principe, être adoptées dans la loi de finances pour 2014, d’après les annonces du gouvernement). Ces mises à jour, sont, a priori opposables à l’administration fiscale car plus favorables pour le contribuable.

L’administration a modifié le mode de calcul des plus-values immobilières des particuliers pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, avant même le vote et la parution de la loi de finance rectificative pour 2013 et de la loi de finance pour 2014.

Schémas récapitulatifs : Taxation de la plus-value immobilière des particuliers avant et après le 1er septembre 2013

PROBLÉMATIQUE

Le Président de la République, François Hollande, a annoncé lors de l’émission télévisée Capital sur la chaîne M6, diffusée le dimanche 16 juin 2013, des mesures en matière de plus-values immobilières des particuliers afin de redynamiser le marché immobilier.

Il avait seulement énoncé :

que la durée de détention permettant une exonération serait ramenée de 30 à 22 ans,
qu’un abattement exceptionnel s’appliquerait,
que ces dispositions s’appliqueraient au plus tard au 1er janvier 2014, avec une possible application dès le 1er septembre 2013.
Le Ministre du Budget a apporté quelques précisions lors de la séance de questions au gouvernement au sénat le 18 juillet 2013.

Compte-rendu des questions au gouvernement (page 24) et communiqué de presse.

La Fnaim a publié un communiqué de presse comportant des précisions supplémentaires, semble-t-il issues d'informations non officielles.

Bercy vient de détailler par instruction (modification du BOFiP en date du 02/08/2013), les modifications apportées au calcul des plus-values immobilières des particuliers pour les cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013.
Ces modifications ont été apportées au BOFiP sans vote d’une loi par le parlement, qu’en sera-t-il si le texte n’est pas voté par le parlement, voté dans des termes différents, ou bien censuré par le Conseil constitutionnel ?

SYNTHÈSE

Réforme des plus-values immobilières des particuliers

 « - pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans, au lieu de trente ans depuis le 1er février 2012.

- pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux restera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention inchangé de trente ans.

Globalement, le régime applicable aux plus-values immobilières sur des biens autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant au regard de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sera, quelle que soit la durée de détention des biens concernés (au-delà de cinq ans), plus favorable que le régime actuel.

Ces nouvelles modalités d'imposition s’appliquent aux plus-values résultant de la cession de biens ou droits immobiliers, autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant, et de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière réalisées dans les conditions prévues :

- à l'article 150 U du CGI, à l'article 150 UB du CGI, à l'article 150 UC du CGI et à l'article 150 UD du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI ;

- à l’article 244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu. »

Remarque : Il conviendra dorénavant, pour le calcul de la plus-value de cession imposable, de distinguer l’imposition à l’impôt sur le revenu, de l’imposition aux prélèvements sociaux.
La plus-value de cession sera désormais exonérée d’impôt sur le revenu à l’issu d’un délai de détention de 22 ans, alors qu’il conviendra d’attendre 30 ans, pour que cette cession soit exonérée de prélèvements sociaux.

Abattement exceptionnel

« pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la seule cession de logements ou de droits s'y rapportant.

Les cessions de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière ou de droits assimilés, mentionnés à l'article 150 UB du CGI, à l'article 150 UC du CGI, à l'article 150 UD du CGI et aux b à h du 3 du I de l’article 244 bis A du CGI, ne bénéficient pas de l'abattement exceptionnel de 25 %.

Cet abattement ne s'applique pas non plus aux cessions réalisées par le cédant au profit :

 - de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;

- d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

L’abattement exceptionnel de 25 % s’applique sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l'abattement pour durée de détention calculé dans les nouvelles conditions rappelées ci-dessus pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

Cet abattement exceptionnel est également applicable dans les mêmes conditions pour la détermination de l'assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées codifiée sous l’article 1609 nonies G du CGI. »

Remarque : Selon le BOI publié le 02/08/2013, l’abattement exceptionnel de 25 % concerne l’ensemble des plus-values immobilières relatives à la cession d’un bien immobilier destiné à l’habitation sans distinction entre l’immobilier de jouissance et l’immobilier de rapport.
Cela vient en contradiction avec ce qui avait été annoncé auparavant, en effet, les biens destinés à la location devaient être exclus de ce dispositif.
Attention, les cessions de biens loués à un usage autre que l’habitation et de parts de SCI semi-transparentes semblent être exclues du dispositif.

Terrains à bâtir

« Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention demeurent inchangées pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux. A cet égard, il est précisé qu'il s’agit des terrains à bâtir au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les opérations immobilières, définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI. »

Remarque: Selon les mises à jour apportées au BOFiP en date du 02/08/2013, la cession des terrains à bâtir reste imposée de la même façon, les modifications apportées par cette instruction ne concerne pas les cessions de terrains à bâtir.

Textes du BOFIP modifiés :

BOI-RFPI-PVI-20-20 : RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value imposable

BOI-RFPI-PVINR-20-10 : RFPI - PVINR - Assiette du prélèvement

BOI-RFPI-SPI-20 : RFPI - Plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière - Détermination de la plus-value imposable 

Sources : Fidroit

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