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Superficie carrez et fondement de l'action contre le diagnostiqueur

Superficie carrez et fondement de l'action contre le diagnostiqueur

Lorsqu’une action doit être intentée contre un diagnostiqueur ayant commis une erreur de mesure, le vendeur peut fonder son action sur la perte de chance de vendre le bien au même prix, pour une superficie moindre.

PROBLÉMATIQUE

Le droit de la copropriété protège l’acquéreur d’un lot quand à la superficie de la partie privative. Le vendeur doit informer l’acquéreur de la superficie de cette partie privative. Le mesurage peut être effectué par le vendeur ou celui-ci peut le faire établir par un professionnel.

Si le mesurage annoncé n’est pas conforme à la réalité, l’acquéreur peut obtenir du vendeur une indemnisation lorsque la différence de mesure constatée est supérieur à 5%.
A ce titre, l'article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que "Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance."

Rappelons que la connaissance par l’acquéreur de la surface réelle du bien n’exonère pas le vendeur de sa garantie ( Cass. civ. 3ème 5 décembre 2007 )

Logiquement, le vendeur ayant indemnisé l'acquéreur tentera d’obtenir condamnation du mesureur ayant commis une erreur dans sa mission.

La jurisprudence nous apprend que le vendeur peut obtenir une indemnistation du mesureur sur le fondement de la perte de chance de vendre le bien au même prix, pour une superficie moindre;mais qu'en revanche il doit s'abstenir d'appeler le mesureur en garantie du paiement de la diminution de prix.  (Cass.Civ. 3ème 28 janvier 2015).

SYNTHÈSE

Faits

- Le 11 août 2010 un appartement et une cave situés dans un immeuble en copropriété sont vendus au prix de 335 000 €,

- Une attestation de superficie réalisée par la société DEP le 10 mars 2010 était annexée à cet acte. Cette attestation mentionne une superficie du bien de 63,10 m² pour l’appartement au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

- Le 1er septembre 2010, à la demande de l’acquéreur, la société DEP a réalisé un nouveau certificat de mesurage révélant une superficie de 59,67 m², soit une différence de 5,52% par rapport à la superficie mentionnée dans l’acte.

- Sur demande de l’acquéreur, le vendeur a restitué une somme de 18 511 € au titre de la réduction de prix correspondant à la différence entre les deux mesures.

- Le vendeur réclame à la société DEP de l’indemniser à hauteur de la somme versée à l’acquéreur.

- Suite au refus de la société DEP, le vendeur assigne le mesureur et son assureur en paiement en paiement d’une indemnité de 32 189,64 € en réparation de son préjudice.

- La Cour d’Appel de Paris fait droit à la demande du vendeur et condamne la société DEP au règlement d’une somme de 17 985,49 €.

- Le mesureur forme un pourvoi en cassation.


Impossible d'appeler le mesureur en garantie de la diminution de prix causée par la moindre surface

Pour la Cour de cassation, le vendeur n’est pas fondé à appeler le mesureur en garantie du paiement de la diminution de prix. Cette diminution de prix lui incombe exclusivement.

Cass. civ. 1ère 05 février 2009 : «  la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui correspond à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n’ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ».

L’arrêt d’espèce confirme cette position en réaffirmant que « la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie »


Possibilité d'être indemnisé pour perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre

La perte de chance pour le vendeur de vendre le bien au même prix, pour une superficie moindre avait déjà été retenue par des juridictions du fond pour condamner le mesureur (CA Paris 28-09-2006 RG 2005-12754)

La Cour de cassation reconnaît et prend la même position et affirme que « le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. »

La solution prononcée par la cour d'appel est ainsi confirmée par la Cour de cassation (Cass. Civ. 3ème 28 janvier 2015).

Sources : Fidroit

Valorial Groupe

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